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A LOCAÇÃO E A AÇÃO RENOVATÓRIA DE POSTO REVENDEDOR

A renovatória de locação é o instrumento judicial que o locatário tem em suas mãos, caso o proprietário do imóvel, ou seja, o locador, se recusa a renovar a locação. Por isso, a matéria aqui abordada é de suma importância na relação juridica locador x locatário, isto porque, o ozo para o locatário propor renovatória é fatal, e caso a ação não seja proposta dentro do pra zo legal, então o direito do locatário/sublocalário é atingido pela decadência, isto é, caduca.

Diante deste aspecto aqui abordado, verifica-se a to manha importância do tema para o revendedor, por que se não propuser a ação renovatória no prazo legal, na forma do § 5° do artigo 51 da Lei 8.245/1991, ou seja, no interregno de um ano, no máximo, até seis me ses, no mínimo, anteriores o dalo da finalização do pro zo do contrato em vigor, o seu direito caduca, e se o lo. cador ajuizar o ação de despejo, não restará ao reven dedor outra alternativa a não ser desocupar o imóvel no prazo que o juiz determinar

FIDELIS & FAUSTINO ADVOGADOS ASSOCIADOS.
ANTONIO FIDELIS – OAB-PR-19759
Advogado Sindicombustíveis – Regional de Londrina
Direito Civil- Administrativo – Empresarial
Contato Fone/fax: (43) 3341-2550 – E-mail: fidelis@fidelisfaustino.com.br

REVISÃO DE CONTRATO BANCÁRIO

A revisão de contratos é um direito albergado no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor, este remédio jurídico é posto a disposição da pessoa, seja ela física ou jurídica. Assim, em uma relação jurí dica com banco, verificando-se que as prestações são desproporcionais, que as taxas de juros e tarifas são discutíveis ou notoriamente ilegais, poderá a pessoa, seja ela física ou jurídica, corrigir esta anomalia através de pedido judicial de revisão contratual, com pedido de restituição dos valores ilegalmente cobrados,

Por outro prisma, o banco é fornecedor, e está sub metido aos ditames do CDC, pois preenche os requisitos previstos no cabeça do artigo 3° desta lei consumerista. Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sedimentado na súmula 297, verbís: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.

A SIMBIOSE DA LOJA DE CONVENIÊNCIA E O POSTO DE COMBUSTÍVEIS

A loja de conveniência passou a ser um grande diferencial entre os postos de combustiveis, pois, além de serviços como internet, venda de CDs e livros, banco 24 horas, revistaria e tabacaria, muitos pro prietários passaram a colocar mesas comuns, paro deixar os visitantes mais confortáveis e com isso, os clientes passam a ficar mais tempo dentro da loja e a consumir mais

Para o futuro, os proprietários de lojas de conve incêndio apostam em agregar um número ainda maior de utilidades. Os planos já incluem trazer para dentro do espaço, farmacias, lotéricos e até mesmo pos tos dos Correios, além de agregar serviços como o pagamento de contas.

O que antes era um posto de gasolina sta se transformando em um posto de serviços, até porque num futuro próximo, as pessoas irão ao posto principal- mente pra fazer uma compra rapida na loja de conveniencia e aproveitar oportunidade para abastecer o carro, formando-se uma grande simbio Se entre o posto e a loja, já que um não sobrevive-rá sem o outro.

A vida moderna exige que as pessoas utilizem-se racionalmente o seu tempo, e por isso, a loja de con veniência apresenta-se como uma grande solução para aquelas pessoas que não podem ficar por exemplo aguardando em uma fila de supermercado, com isso, a pessoa ganha tempo, porque poderá uti lizá-lo em atividade mais útil e produtivo, como por exemplo: passar mais tempo com sua familia, praticar um esporte, ler um livro, ver televisão, descansar etc…

Nos EUA, quase todos os postos possuem lojas de conveniência, as chamados “convenience store”, haja vista que a lônico dos habitantes daquele pais é a praticidade, a comodidade e o objetivismo. No Brasil, já está plenamente implantada no contexto do segmento do revendo, principalmente naqueles empresários empreendedores, a filosofia da multa atividade no posto de serviço, porém muitos ainda re. sistem a ideia de ter uma loja de conveniència, pen samento este que não se coaduna com exigências do segmento no contexto contemporâneo

Um estudo feito recentemente por determinada empresa especializada em marketing, revelou o per fil dos consumidores de loja de conveniência e con clui que predominancia dos consumidores são pes soas de idades entre 25 e 34 anos de classes A Bou sejo, as lojas soo frequentadas, na maioria das ve: zas, por pessoas exigentes, por isso, o ambiente de Uma loja de conveniencia deve ter sua instalação com status compativel comodo publico alvo

Por fim, a Justiça do Trabalho vem reconhecendo que o empregado da loja de conveniência está vin culado à atividade preponderante exercida pelo em pregador, ou seja, a mesma do posto nos termos do parágrafo 2°. do art. 511 e 581, parágrafo 2°. da CLT, foi o que ficou decidido no TRT da 2° Região no Recurso Ordinário n° 00386-2007-316-02-00-3.

HOLDING – UM INSTRUMENTO EFICAZ PARA PROTEÇÃO DO PATRIMÔNIO FAMILIAR, DESDE QUE SEJA BEM ESTRUTURADA JURIDICAMENTE.

As holdings surgiram no Brasil no ano de 1976 com o advento da Lei nº 6.404, Lei das Sociedades Anônimas. A terminologia utilizada tem origem no verbo “to hold” da língua inglesa, significando segurar, controlar, manter.

Ao se criar uma holding familiar objetiva-se a concentração e proteção da unidade do patrimônio da família, facilitando a gestão dos bens e ainda obtendo maiores benefícios fiscais e sucessórios.

Portanto, os principais objetivos da holding familiar são: proteção do patrimônio, planejamento sucessório e tributário, bem como a manutenção da estabilidade financeira e da harmonia familiar.

Assim, a finalidade da constituição de uma holding é a proteção do patrimônio familiar antes e pós morte, contra arrestos, penhoras, incomunicabilidade e indisponibilidade de bens dos proprietários do patrimônio que sai da esfera da pessoa física passando a integrar uma pessoa jurídica que no caso, é a holding.

As perguntas mais comuns feitas por pessoas que pretendem proteger o seu patrimônio com uma holding são em regra as seguintes:

1º) Ao constituir uma holding eu como pessoa física continuo com plenos poderes sobre os imóveis que passam para o patrimônio da holding? Resposta: Sim, podendo vender, doar, hipotecar os imóveis transferidos para a holding, mas depende de como a holding será juridicamente estruturada;

2º) Por ocasião do falecimento é necessário abrir inventário para transmitir aos herdeiros aqueles bens que estão incorporados na holding? Resposta: Não. Porém a holding tem que estar bem estruturada juridicamente por profissional especialista em direito civil e sucessório;

3º) Aqueles bens transferidos para a holding poderão ser objeto de penhora? Resposta: Não, desde que seja bem estruturada por profissional especialista, com pleno conhecimento em direito processual civil; direito contratual e direito civil;

4º) Aqueles bens que compõe a holding se comunicarão com os cônjuges de meus herdeiros? Resposta: Dependerá apenas de como a holding será estruturada juridicamente;

5º) Com a morte, os herdeiros pagarão imposto causa morte, (ITCMD) sobre aqueles bens que foram transferidos para a holding? Resposta: Em regra pagarão apenas 50% deste imposto, e não é necessário abrir inventário desde que a holding tenha sido estruturada juridicamente com este fim;

6º) Como será feita a transferência de meus bens imóveis para a minha holding? Resposta: Poderá ser feita por incorporação; doação ou venda. Importante destacar que a escolha de uma destas operações deverá ser precedida de profunda análise das consequências jurídicas e tributárias sobre o tipo de operação que será a mais adequada ao caso concreto.

7º) Posso transformar uma simples empresa de administração de imóveis em uma autêntica holding para as devidas proteções? Resposta: Em regra, sim.

8º) Posso incluir veículos em minha holding? Resposta: Pode, porém, aconselhamos que não o faça por diversos motivos de cunho jurídico acautelatório.

Evidente que podem existir outros questionamentos que deverão ser respondidos em cada caso concreto, isto porque para se estruturar uma holding o profissional deve analisar com profundidade as especificidades jurídicas de cada caso, pois, somente uma holding bem estruturada juridicamente é que dará esta segurança pretendida e um planejamento sucessório eficaz dentro da manifestação de última vontade daquele que irá instituir essa holding.

Ademais, é importante que se diga que não raro, o sócio de uma simples empresa de administração de imóveis que transferiu seus bens para aquela empresa, entenda que seus imóveis estão ali protegidos, porém, nestes casos esta proteção não existe. Por outro lado, esta simples empresa poderá ser reestruturada juridicamente para ser transformada em uma holding, com todas as proteções jurídicas que a lei permite.

Desta forma a criação de uma holding familiar é relevante para proteger os bens e determinar o bom andamento da sua sucessão, conforme a vontade das partes, determinando quem administrará os bens e indicando o quinhão específico de cada um dos herdeiros pós morte.
A tributação das receitas oriundas de locações de imóveis incorporados a holding é extremamente vantajosa em comparação com a tributação das receitas operadas pela pessoa física. O custo tributário final somando todas as contribuições (PIS, COFINS e CSSL)é de aproximadamente 11,33% incidente sobre a receita de aluguéis, enquanto que somente a tributação incidente de receita de aluguéis de pessoas físicas pode chegar ao limite 27,5%.

Outro ponto relevante ao se estruturar uma holding, do ponto de vista jurídico, é levar em consideração a situação do patrimônio após a morte do titular das cotas sociais da holding (proprietário do patrimônio). Importante destacar que estruturar sua holding de maneira que, com o falecimento dos pais, por exemplo, os bens que compõe a holding se consolide em nome dos filhos ou netos, ou a quem o sócio desejar, desde que seja respeitado o limite de 50% dos bens da legítima deixado em testamento, evitando-se com isso, custos e dissabores para os herdeiros.

Outro ponto importante é que com uma holding bem estruturada juridicamente é possível inclusive evitar a abertura de inventário com a morte dos proprietários dos imóveis, em outras palavras, os bens poderão ser transmitidos aos seus herdeiros em vida, ficando com os proprietários dos imóveis todos os direitos em vender, doar, hipotecar sem qualquer interferência dos donatários, bem como clausulá-los com as cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inaliebilidade.

Dentro do exposto, para elaboração de uma holding é necessário que o advogado tenha pleno conhecimento da área para buscar, nas filigranas jurídicas, a melhor estrutura ao caso específico, isto porque cada holding tem suas peculiaridades e, portanto, é impossível se estruturar uma holding tendo como modelo uma outra holding já constituída.

Assim, para se estruturar uma holding é necessário que haja um grande exercício jurídico para que ela seja elaborada e atinja os fins almejados.

HOLDING FAMILIAR: UM MEIO DE PROTEGER O SEU PATRIMÔNIO

As holdings surgiram no Brasil no ano de 1976 com o advento da Lei nº 6.404, Lei das Sociedades Anonimas. A terminologia utilizada tem origem no verbo to hold da língua inglesa, significando segurar, controlar, manter.

Ao se criar uma holding familiar objetiva-se a concentração e proteção da unidade do patrimônio da família, facilitando a gestão dos bens e ainda obtendo maiores benefícios fiscais e sucessórios. Sendo assim, os principais objetivos da holding familiar são: proteção do patrimônio, planejamento sucessório e tributário, bem como a manutenção da estabilidade financeira e da harmonia familiar.

Esse tipo de sociedade é de grande valia para proteção patrimonial de toda a família, desde que seja estruturado através por profissional especialista, o qual deve analisar, minuciosamente, as especificidades jurídicas de cada caso, pois há vários institutos jurídicos aplicáveis, de acordo com as necessidades da casuística.

Assim, dois profissionais têm que estar em sintonia: a) o contador que fará a contabilidade da holding; b) o advogado especialista na área, que buscará dentro do arcabouço jurídico a melhor proteção patrimonial aos membros da família que compõe a holding.

É importante frisar que cada holding detém suas características específicas, ou seja, é estruturada juridicamente levando-se em consideração as peculiaridades de cada caso, para que se possa dar a melhor proteção ao patrimônio das pessoas que a compõe.

Resumindo: Não é recomendável criar uma holding familiar mediante modelo preestabelecido, fato muito comum nos dias atuais.

A tributação das receitas oriundas de locações de imóveis incorporados a holding é extremamente vantajosa em comparação com a tributação das receitas operadas pela pessoa física. O custo tributário final somando todas as contribuições (PIS, COFINS e CSSL)é de aproximadamente 11,33% incidente sobre a receita de aluguéis, enquanto que somente a tributação incidente de receita de aluguéis de pessoas físicas pode chegar ao limite 27,5%.

Outro ponto relevante ao se estruturar uma holding, do ponto de vista jurídico, é levar em consideração a situação do patrimônio após a morte do titular das cotas sociais da holding (proprietário do patrimônio). Nesse caso, é importante ter um advogado especialista em direito empresarial para que se possa estruturar sua holding de maneira que, com o falecimento dos pais, por exemplo, os bens que compõe a holding se consolide em nome dos filhos sem a necessidade de se fazer o inventário, evitando-se com isso, custos e dissabores para os herdeiros.

Assim, para se estruturar uma holding é necessário que haja um grande exercício jurídico para que ela seja elaborada e atinja os fins almejados.

FALÊNCIA UM INSTRUMENTO EFICAZ NA RECUPERAÇÃO DE CRÉDITOS

É comum o empresário vender os seus produtos a prazo emitindo, neste caso, fatura e sua respectiva duplicata ou mesmo recebendo cheque pré-datado, que juridicamente é denominado pós-datado.

Mas não é raro que o comprador se comprometa a pagar o produto da compra em um determinado prazo, emitindo cheque ou nota promissória.

Ocorre que nem sempre o comprador cumpre com o seu compromisso, de modo que o empresário vendedor muitas vezes fica com o enorme crédito inadimplido e, por consequência, vê suas finanças ameaçadas. Observa-se, atualmente, que esses caloteiros usam dessa artimanha para “dar o golpe”, principalmente em postos de combustíveis.

Inúmeras vezes o empresário lesado acaba ficando com o prejuízo, muito embora o devedor se mantenha no mercado dando os seus calotes, isto porque, os credores utilizam-se de cobrança comuns ou execuções que muitas vezes são ineficazes e morosas. Por outro lado, existe a Ação Falimentar que é um instrumento eficaz para que o comerciante busque o seu crédito junto ao comerciante impontual, todavia, este instrumento é pouco utilizado pelos profissionais do direito que utilizam-se em regra da execução; ação ordinária de cobrança ou monitória na tentativa de reaver o seu crédito.

O instituto da falência desde que manejado por profissional especializado, que possui domínio da matéria, é um instrumento eficaz de proteção ao credor, visto que priva do comércio o mau pagador, evitando que continue dando o calote em toda a atividade produtiva. O processo falimentar é um meio que está a disposição do credor e, desde que os seus créditos preencham os requisitos da Nova Lei de Falência 11.101/2005 e, se a ação for bem proposta, o devedor tem poucas chances de sair ileso, isto é, ou paga, ou quebra, ou pede a recuperação judicial – que é concedida apenas quando o devedor preenche todos requisitos legais, os quais diga-se de passagem não são poucos.

A falência é um instituto complexo incorporado pelo direito material e processual, tendo como base legal a Lei 11.101/2005 e, repita-se, desde que bem manejado por profissional especializado, se torna um instrumento fulminante na mão do credor.

A sentença que decreta a falência declarará o nome do falido, a hora da declaração da falência, a nomeação do síndico, o prazo para as habilitações de crédito, podendo inclusive o Juiz ordenar a prisão preventiva do falido, desde que existam fortes indícios de crime falimentar, e os bens do falido serão arrecadados, com os efeitos da falência atingindo todos os atos praticados até dois anos antes da data da decretação e, os bens dos sócios da empresa falida poderão também ser arrecadados para responderem pelo débito do falido.

Ressalte-se também que ao contrário do que muitos pensam, a quebra de uma empresa pode ser decretada mesmo que seu ativo seja maior do que seu passivo, conforme lição do ilustre doutrinador Fábio Ulhoa Coelho que pontifica: “O estado patrimonial do devedor que possui o ativo inferior ao passivo é denominado insolvência econômica ou insolvabilidade… Para que o devedor empresário se submeta à execução concursal falimentar, é rigorosamente indiferente a prova da inferioridade do ativo em relação ao passivo. Não é necessário que o requerente da quebra demonstre o estado patrimonial de insolvência da devedora para que se instaure a execução concursal falimentar, nem por outro lado, se livra da execução concursal o empresário que lograr demonstrar eventual superioridade do ativo em relação ao passivo.” (Coelho, Fábio Ulhoa, Comentário à Lei de Falência e Recuperação de Empresa, 8ª Edição, São Paulo, Editora Saraiva, 2011, 8ª Edição, pgs. 346/348).

Necessário ressaltar que, mesmo dentro do processo de execução em andamento, também é possível o credor ajuizar a ação falimentar contra o devedor, desde que sejam preenchido alguns requisitos específicos da execução frustrada.

LOJAS DE CONVENIÊNCIA E O CONTRATO DE FRANQUIA “FRANCHISING”

As lojas de conveniência surgiram nos Estados Unidos, na década de 1920. Um comerciante lojas da The Southland Ice Company (casa de gelo em Dallas) observou que muitos de seus clientes desejavam comprar alguns produtos básicos, além do gelo, depois que outras lojas já estavam fechadas. Assim, passou a funcionar das sete da manhã as onze da noite e posteriormente abrindo 24 horas por dia, por isso, a marca Seven-Eleven.

Esse sistema, estendeu-se para vários segmentos, entre os quais encontra-se a indústria automobilística, redes de fast food e ao segmento de postos revendedor de combustíveis. Dentro deste panorama, o professor Bradach da Universidade de Harvard (Bradach, Jeffrey L.; Franchise Organizations, 1998, Harvard Business School Press), em virtuoso estudo mostra o enorme crescimento desse segmento, que espalhou-se por todo o mundo.

No Brasil, a situação não foi diferente, todavia, em razão da crise do petróleo, em 1975 o governo baixou uma medida visando à economia do consumo de combustíveis, proibindo os postos funcionarem após às 20 horas, de segundas a sextas-feiras, cuja norma vigorou até 1986, por isso, as lojas de conveniência só puderam se tornar realidade no Brasil a partir de 1986. Diante disso, o que se verifica é que a as lojas de conveniência se tornaram quase que como uma simbiose em relação ao posto de combustível, porque resulta em uma fonte significativa de receita que se agrega aos resultados nos lucros finais do revendedor.

Grande parte das lojas de conveniência dos postos revendedores no Brasil, está vinculada à franquia, cujo instituto é regulado pela Lei 8.955 de 15/12/1994. Por outro lado, necessário ressaltar que para aqueles que pretendem celebrar um contrato de franchising em loja de conveniência, devem antes de mais nada, começar com as seguintes perguntas:

a) Qual é o perfil do meu público alvo?
b)qual é o histórico da franqueadora junto a outros postos franqueados?
c) qual é o valor da taxa inicial de filiação de franquia que deverei pagar à franqueadora?
d) qual é o percentual que deverei pagar mensalmente sobre o faturamento para a taxa de propaganda?
d) qual o percentual que irei pagar mensalmente de royalties sobre o faturamento?
e) qual é o prazo de contrato?
f) qual o custo que terei com o equipamento?
g) qual o custo do estoque inicial?
h) qual é a previsão de faturamento da loja?
i) qual o valor que deverei pagar de royalties se o faturamento não atingir o valor mínimo previsto?

Depois de feito esse levantamento, muitas vezes o revendedor, verifica que o investimento e as despesas necessárias para instalar sua loja de conveniência ligada a uma das grandes bandeiras é muito alto, por isso, desiste do empreendimento.

Diante dessa situação posta, é bom lembrar que o franchising é apenas um dos sistemas que o revendedor possui à sua disposição para instalar a sua loja de conveniência, todavia, não é o único, porque existem empresas com bom know how neste segmento, que podem oferecer Licenciamento de Uso da Marca, equipamentos, lay out e consultoria, o que sem dúvida reduz sobremaneira o seu custo e manutenção da loja, haja vista que o revendedor não precisará pagar taxa de adesão, taxa de propaganda e royalties, cobrados pelas franqueadoras.

Necessário ressaltar que, não se está aqui fazendo uma apologia contra a franquia de loja de conveniência franqueada por grandes distribuidoras de petróleo, cuja bandeira é ostentada pelo revendedor. O que se mostra, é que existem outras opções para que o revendedor, muitas vezes com seu orçamento apertado, tenha a sua loja de conveniência com um padrão de qualidade que se amolda ao padrão de qualidade das grandes distribuidoras.

Por último, caso o revendedor opte por ter a sua loja de conveniência, poderá também criar a sua própria loja, já que todos os equipamentos necessários ao empreendimento estão disponíveis do mercado e não são uma exclusividade das franqueadoras. Assim procedendo, o revendedor ficara livre do pagamento de royalties e demais taxas, e sobretudo com plena liberdade e independência para gerir a sua própria loja.

A REVISÃO DE ALUGUEL

O artigo 19 da Lei 8245/91, fixou o prazo de 03 anos de vigência do contrato de locação, ou acordo realizado neste mesmo período, para que, tanto locador como locatário possam pedir a revisão judicial do aluguel para colocá-lo ao valor de mercado. O referido dispositivo, veio consagrar o princípio da autonomia da vontade das partes, para que locatário e locador de comum acordo, em razão dos vários fatores que envolvem uma locação, principalmente no setor da revenda de combustíveis possam ajustar amigavelmente, inserir ou modificar as cláusulas contratuais, bem como ajustar o aluguel condizente com o valor de mercado.

O renomado Doutrinador José da Silva Pacheco, ao escrever o Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras, disserta: “A Lei 8245/91, permite que as partes, de comum acordo, fixem novo valor para o aluguel, bem como insiram ou modifiquem cláusula de reajuste, estabelecendo os períodos em que deve ser o aluguel reajustado (art.18). Se, todavia, não houver acordo, tanto o locador como o locatário, após 03 (três) anos de vigência do contrato, ou acordo anteriormente realizado, poderá cada um de per si, pedir a revisão do aluguel, a fim de ajusta-lo ao preço de mercado (art 19). (Pacheco, José da Silva, “Tratado das Locações, Ações de Despejo” e Outras, reescrita de acordo com a Lei 8.245/91, Edit. RT., 8ª Edição, 1993. pg. 615))

Por muitas vezes, verifica-se o brutal descompasso entre o valor do aluguel pago e o valor real de mercado, situações como esta, não raras, locador e locatário se recusam a acordar um novo valor locatício, não restando neste caso outra alternativa à parte que se julgar prejudicada, ajuizar a competente ação revisional de aluguel.

Deste modo, a revisão do aluguel cumpre o designo de modificar ou alterar judicialmente o valor do aluguel pactuado anteriormente pelas partes envolvidas, através da intervenção do poder judiciário, permitindo um amplo debate em juízo com o escopo de colocar o aluguel no justo valor de mercado, tendo como paradigma na maioria das vezes outro imóvel semelhante ao revisionado e, na falta deste, então o valor que for apurado pelo perito.

A revenda de combustíveis foi um dos segmentos que mais sofreu nestes últimos anos, pós liberação de preços. Com a construção e entrada em funcionamento dos novos postos, ocorreu em regra, uma redução na média de venda de cada estabelecimento, com o agravante da redução das margens devido ao destabelamento, adulterações, a indústrias das liminares, a concorrência desleal, a prática implícita do dumping, fatores estes que somados, levaram a bancarrota muitos empresários deste segmento.

Por outro prisma, um dos fatores que pesa muito no custo fixo deste segmento é justamente o valor do aluguel, haja vista que muitos postos têm este item estabelecido em percentual sobre volume contratado, além de que as distribuidoras, que em regra são as sublocadoras, estabelecem um volume mínimo de venda para cobrança do aluguel.

Após o advento da liberação de mercado, muitos destes postos que foram afetados em sua área de influência pela construção de novos estabelecimentos, reduziram sobremaneira o seu volume de vendas, não conseguindo com isso atingir a litragem mínima contratada, muitas vezes superdimensionada em razão do contrato ter sido firmado dentro de uma outra realidade mercadológica, quando a média ou o potencial de vendas do posto era maior.

Assim, muitas vezes, o locatário pode estar pagando um aluguel irreal por força de um contrato assinado em outras circunstâncias mercadológicas, situação inversa também pode ocorrer, quando o locador recebe um aluguel muito aquém daquele que o mercado sinaliza. Em ambos os casos, caberá a ação revisional de aluguel desde que os pressupostos para a propositura da ação estejam preenchidos, ou seja, prazo de 03 anos só com o reajuste de lei, combinado com o descompasso com o valor pago e o comprovado valor de mercado.

Por último, ao ajuizar uma ação revisional de aluguel, o Autor poderá requerer a fixação de aluguel provisório inciso II, art. 68 da Lei 8245/91, não podendo exceder a 80% do pedido, o qual será devido desde a citação, ou requerer a sua redução com a fixação provisória, fornecendo neste caso os elementos que julga serem essenciais para o convencimento do Magistrado.